คู่มือการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย

คู่มือขั้นตอนง่ายๆ สำหรับชาวต่างชาติ

การนำทางในตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยอาจเป็นเรื่องท้าทายสำหรับชาวต่างชาติ แต่คู่มือนี้จะให้ข้อมูลที่สำคัญเกี่ยวกับขั้นตอนการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยจะอธิบายตั้งแต่กฎการเป็นเจ้าของ ไปจนถึงผลกระทบทางภาษี เพื่อให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูลครบถ้วน

ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้อย่างไร?

ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์บางประเภทในประเทศไทยได้ แต่จะมีข้อจำกัดดังนี้:

1. คอนโดมิเนียม
   การเป็นเจ้าของ: ได้ – สามารถเป็นเจ้าของในลักษณะ Freehold (มีข้อจำกัดว่า 49% ของอาคารสามารถเป็นเจ้าของโดยชาวต่างชาติ)
2. ที่ดิน
   การเป็นเจ้าของ: ไม่ได้ – ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินโดยตรง แต่สามารถเช่าที่ดิน, แต่งงานกับคนไทย, หรือใช้บริษัทไทยตามกฎหมาย
3. บ้าน/วิลล่า
   การเป็นเจ้าของ: ได้บางส่วน – ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของตัวบ้าน (อาคาร) แต่ไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินที่ตั้งอยู่

ขั้นตอนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

1. เลือกอสังหาริมทรัพย์
   – ทำงานร่วมกับตัวแทนเพื่อหาทรัพย์สินที่เหมาะสม
   – ตรวจสอบว่าโควตาของคอนโดมิเนียมสำหรับชาวต่างชาติเต็มหรือไม่
2. จองห้อง/ที่ดิน
   – ลงนามในแบบฟอร์มการจองและชำระมัดจำ
3. ลงนามในสัญญาซื้อขาย
   – ทบทวนเงื่อนไข, กำหนดการชำระเงิน, และตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์
4. โอนเงินจากต่างประเทศ
   ต้องโอนเงินในสกุลเงินต่างประเทศและขอหนังสือรับรองการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ (FET)
5. โอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน
   ชำระยอดคงเหลือ, ลงทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ และชำระภาษีที่สำนักงานที่ดิน

ภาษีและค่าธรรมเนียมในการซื้ออสังหาริมทรัพย์

1. ค่าธรรมเนียมการโอน
   ผู้ซื้อจะเป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียม ซึ่งอยู่ที่ 2% ของมูลค่าประเมิน
2. อากรแสตมป์
   ผู้ขายเป็นผู้ชำระ ซึ่งคิดเป็น 0.5% ของราคาขาย โดยจะใช้เฉพาะเมื่อไม่มีการเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT)
3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT)
   ผู้ขายเป็นผู้ชำระ 3.3% ของราคาขายหรือมูลค่าประเมิน หากขายภายใน 5 ปีและไม่ได้ใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลัก
4. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (WHT)
   ผู้ขายชำระ 1% สำหรับบริษัท หรือเป็นจำนวนที่คำนวณตามช่วงรายได้สำหรับบุคคลธรรมดา
5. ค่าบำรุงรักษา
   ผู้ซื้อจะเป็นผู้ชำระค่าบำรุงรักษา ซึ่งขึ้นอยู่กับขนาดของคอนโด (ต่อมตรตารางเมตร)

การขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย: สิ่งที่ชาวต่างชาติต้องรู้

1. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (WHT)
   ผู้ขายชำระ 1% สำหรับบริษัท หรือระหว่าง 5%–35% สำหรับบุคคลธรรมดา ขึ้นอยู่กับกลุ่มรายได้
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT)
   3.3% ของราคาขายหรือมูลค่าประเมิน หากขายภายใน 5 ปีและไม่ได้ใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลัก
3. อากรแสตมป์
   ผู้ขายชำระ 0.5% หากไม่มีการเรียกเก็บ SBT
4. ค่าธรรมเนียมการโอน
   ผู้ซื้อเป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียม ซึ่งมักจะถูกแบ่งครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายที่ 2%
   

ตัวอย่าง: การขายคอนโดราคา 5 ล้าน THB หลังจาก 3 ปี

ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT): 3.3% ของ 5 ล้าน THB = 165,000 THB
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (WHT): 1% ของ 5 ล้าน THB = 50,000 THB
อากรแสตมป์: ไม่มี (เนื่องจาก SBT ใช้แล้ว)
ค่าธรรมเนียมการโอน: 50,000 THB (แบ่งกับผู้ซื้อ)

เคล็ดลับสำหรับผู้ขายชาวต่างชาติ

1. หนังสือรับรองการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ (FET)
   ให้แน่ใจว่าคุณได้รับหนังสือรับรอง FET เมื่อคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อที่จะนำเงินที่ได้จากการขายกลับไปยังต่างประเทศ
2. ขอความช่วยเหลือจากมืออาชีพ
   ควรปรึกษาทนายความหรือบัญชีเพื่อให้การคำนวณภาษีเป็นไปอย่างถูกต้อง
3. การเจรจาต่อรอง
   สำหรับคอนโดมิเนียมที่ขายต่อ การเจรจาว่าฝ่ายไหนจะเป็นผู้ชำระภาษีสามารถทำได้ (ไม่มีการกำหนดที่ตายตัว)

สรุป: ประเด็นสำคัญที่ต้องจำ

การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม: ชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโดมิเนียม (ในลักษณะ Freehold) ได้ แต่ไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดิน
เงินตราต่างประเทศ: เงินที่จะใช้ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องมาจากต่างประเทศในสกุลเงินต่างประเทศ
เอกสารที่ต้องเตรียม: ให้แน่ใจว่าคุณได้เอกสาร FET สำหรับการโอนเงินและการลงทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน
ภาษี: ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วย WHT, SBT, อากรแสตมป์, และค่าธรรมเนียมการโอน
การป้องกันทางกฎหมาย: ควรใช้ทนายความเพื่อจัดการสัญญา ตรวจสอบความถูกต้องของอสังหาริมทรัพย์ และปฏิบัติตามข้อกำหนดทางภาษี